Contentieux

En cas de méconnaissance des droits et obligations des copropriétaires ou de l'organisation de la copropriété, le syndicat et les copropriétaires n'ont pas d'autre solution que de s'adresser au juge pour obtenir satisfaction.

 

Les actions

 

Il appartient au syndic de représenter le syndicat en justice. Il ne peut introduire une action en justice sans y avoir été préalablement autorisé par une assemblée générale, sauf en cas d'urgence (procédures de référé) ou pour une action en recouvrement des charges, par exemple. L'autorisation est donnée en assemblée à la majorité des tantièmes des copropriétaires présents et représentés.

Certaines actions sont exercées par le syndicat des copropriétaires, d'autres peuvent être intentées directement par les copropriétaires.

 

Les actions collectives du syndicat :

Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demande qu'en défense, même contre des copropriétaires.

Ces actions sont relatives :

  •  

  • au fonctionnement de la copropriété, notamment le recouvrement des charges, l'exécution des dispositions du règlement,
  • à la réparation d'un dommage causé à la copropriété (action contre le promoteur, contre un préposé du syndicat...).

 

Les actions individuelles des copropriétaires :

Chaque copropriétaire peut exercer directement une action concernant la propriété ou la jouissance de son lot, sans avoir besoin de l'autorisation de l'assemblée.

Il doit seulement en aviser le syndic. Ce dernier reçoit copie de l'assignation et pose éventuellement, en assemblée, la question sur l'opportunité de se joindre à l'action.

 

Ces actions sont relatives :

  •  

  • à la jouissance des lots privatifs (contre le constructeur ou le vendeur pour malfaçons),
  • à l'atteinte aux parties communes. Même si c'est au syndicat d'agir, il est admis que le copropriétaire qui justifierait d'un intérêt ou d'un préjudice personnel puisse saisir la justice.

 

Les frais de justice

 

Les dépens sont supportés en principe par celui qui perd la procédure. Il ne faut pas inclure les honoraires d'avocat qui restent à la charge de chacune des parties, sauf si le juge en décide autrement.

Ces frais représentent des charges communes de copropriété qui se répartissent entre tous les copropriétaires, qu'ils soient victimes ou non. Cependant, le copropriétaire déclaré fondé dans son action est dispensé de participer aux frais de procédure, sauf si le juge en décide autrement.

Ainsi, en cas de condamnation du syndicat à verser des dommages et intérêts au copropriétaire demandeur, ce dernier participera pour sa quote-part au versement qui lui revient.

 

Les tribunaux compétents

 

Le conseil des prud'hommes est compétent en cas de litige opposant la copropriété et ses préposés (concierge, jardinier...).

 

Le tribunal de commerce statue en matière de règlement judiciaire du syndic (professionnel).

 

Le tribunal de grande instance tranche les difficultés en matière de répartition ou de révision des charges, et examine la validité des assemblées générales.

 

Le président du tribunal de grande instance est compétent, soit pour rendre des ordonnances sur requête, soit pour statuer en référé, notamment en vue de désigner un administrateur provisoire à la copropriété, en l'absence de syndic.

 

Le tribunal d'instance connaît des demandes personnelles et mobilières jusqu'à 10.000€ ; il statue en dernier ressort jusqu'à 4.000€. Au delà, il est possible de faire appel.

 

Les délais d'action

 

Le délai de prescription est celui au delà duquel une action en justice ne peut plus être intentée.

Il faut retenir principalement, que selon l'action envisagée, les délais sont de :

  •  

  • 2 mois (nullité d'une résolution d'assemblée générale),
  • 10 ans (action en réparation d'un préjudice, respect du règlement de copropriété, recouvrement des charges, garantie décennale ...),
  • 30 ans (appropriation irrégulière d'une partie commune ...).